未来創造弁護士法人

横浜(本店)と藤沢(支店)にある法律事務所で日々奮闘する弁護士とスタッフが、気の向いたときや機嫌のいいときに更新する事務所日記です。

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設問15 (12月3日検討予定)

AはBに建物を賃貸しており、Bは賃貸借契約締結時に、敷金をAに差し入れていた。

以下の小問に答えなさい。

(1) 賃貸借期間が終了した際、BはAに対して、敷金を返還してくれなければ建物を明け渡さないと主張することができるか。

(2) ABの賃貸借契約期間中に、Aは建物をCに譲渡した。(Bの賃借権自体はCに対抗できるとして)賃貸借契約終了時に、Bは誰に敷金の返還を請求すべきか。

AはYから甲地を賃借していたが、Aに対する債権者Xが、将来生ずべきAの敷金返還請求権を差し押さえた。その後、Aが甲地上に所有する建物が借地権付きで競売され、Bがこれを買い受けた。これにより、借地権がAからBに譲渡されることになるが、Yはこの賃借権譲渡を承諾し、YB間に賃貸借関係が生ずるに至った。

XがYに対し敷金の返還を求めた時、Yは敷金が賃借権と共にBに継承されたから支払いには応じないと拒むことができるか。

賃借権には自由譲渡性がない(612条)ことをふまえ、以下の小問を検討しなさい。

(1) Aから土地を賃借しているBは、土地上にB名義の建物を建て、息子Cと同居して暮らしていたが、自分が高齢となったため、Cに建物の所有権を譲渡し、賃借権もCに譲渡した。Aは、賃借権の無断譲渡を理由に、賃貸借契約を解除することができるか。

(2) 運送業を行うY株式会社は、株式会社の体裁をとっているが、株主および従業員は代表者B及びBの家族のみの同族会社であった。Y会社はX所有の甲土地を賃借し、同土地上に建物を所有していたが、Bが高齢になったこともあり、Y会社のすべての株式を第三者Cに売却することになり、役員もCとその関係者にすべて交代した。

Xは、上記の株式譲渡により、実質的にはBからCへの賃借権の譲渡があったと同視できるとして、賃貸借契約の解除を主張することができないか。

【ヒント】

最判昭和49年9月2日 民集28-6-1152

最判昭和44年7月17日 民集23-8-1610

最判昭和53年12月22日 民集32-9-1768

最判昭和28年9月25日 民集7-9-979

最判平成8年10月14日 民集50-9-2431